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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

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  據介紹，目前的產業地產往往位於城市外圍區域，市場關註度不高，往往是由使用企業自主建設或由政府主導開發，但實際上，產業地產現在已經有不錯的投資回報。戴德梁行中國區工業及物流部主管及董事蘇智淵介紹："如今的產業地產，由於一級市場的土地價格沒有過度飆升，而物業租金卻在逐年穩步攀升，令其投資回報率長期處於較高的水平，平均投資回報率為8%-12%，且有較大的物業升值空間。"

  據瞭解，與住宅用地早已實行招拍掛不同，工業地產的用地實行招拍掛的時間還不長，在此之前一般都以協議方式轉讓，令工業地價在很長一段時間內都處於一個較低的水平，因此，工業土地的增值潛力往往會大於其他類型的地產投資，特別是在一些城郊結合部、有未來軌道交通規劃及配套發展成熟的地區，未來的土地增值效應將會相當明顯。以上海張江地區為例，在過去3年內，工業地價增長瞭將近130%。

  土地增值快，長遠潛力大

  蔡穗聲認為，產業地產的范圍比住宅要寬泛，可以做工業園、倉儲基地，甚至發展農業地產，關鍵是根據當地的需求來選擇，先確定好合理的定位。實際上，為瞭讓定位更精準，一些產業園區甚至讓未來的租戶參與其中，為其度身定做合適的產品。

  進軍產業地產

  因地制宜，定位先行

  資金人才，早作安排

  貌似不起眼，投資回報高

  先解決三大問題

  樓市進入調整期，房地產業的出路在何方？有業內人士認為，產業地產可能是未來房地產業一個全新的發展方向，房地產企業如今改變思路的話，可能會有更大、更好的發展空間。

  高力國際研究及咨詢部董事陳厚橋認為，現在的房地產開發商應該更關註一些專業范疇的問題，比如說專業的運營、專業的招商、專業的策劃，使得未來開發項目的風險更小。"現在大部分的房地產商可能仍是以做住宅為主，將來假如轉做其他地產，對他們能力的要求會更高。為瞭應對現在這樣的市場環境，企業應該盡早籌備這樣的人才儲備，建立相應的數據庫，企業不能仍然停留在原來做住宅的思維，要改變做專業化分工，才可能應對未來的挑戰。"

  具體到廣州本地來說，由於目前珠三角有產業轉移的趨勢，廣州的產業園區也在向外圍轉移，因此，要做好產業地產對項目定位的要求更高。蘇智淵認為，未來廣州的產業地產可以在三個方面實現突破：一是走產城融合之路，做城市外圍現代化的產業新城，以產養城，以城促產，走衛星城的發展模式；二是走高端物流的路子，做高端國際性物流地產開發商，這要求物流倉儲水平全面升級，還需要物流的專業細分；三是做區域總部的集結區，因為廣州在華南的中心城市地位已經確立房屋二胎是什麼，已有一定的基礎，但仍需要對中高端配套服務進行完善，最好能申請到相應的總部政策。

內容來自sina新聞

  據介紹，以廣州保稅區、南崗、雲埔、新塘等物流園區為例，當地前幾年的物流用地的地價為600-700元/平方米，而去年其倉庫租金連管理費的收費大約是29-36元/平方米·月，即使加上1000元/平方米的建造成本和其他成本，物流地產的成本價基本可控制在2000元/平方米左右，幾年就可以收回成本，相對其他出租物業，投資回報更為可觀。而廣州物流地產的租金水平還不是全國最高的，位於上海外高橋的物流用地，月租金可達約40元/平方米。

  出租時間長，租客較穩定

  相對住宅的出租來說，產業地產的租賃期一般會長很多，而且一般不需要帶傢電、傢具出租，無需太多的日常維護，投資者要出租獲利更省事。蘇智淵介紹，由於甲種房貸全省皆可處理產業地產的最終用戶是產業類企業，他們在使用過程中必然會對物業有一定的投入，比如安裝一定量的機器設備、在周邊招聘工作人員等，因此最終用戶進入產業地產的成本甚至比辦公樓還要高，這也使得這類型物業的使用者不會輕易搬遷。"像工業類的地產，基本租賃期為3年，長的可達5至10年，所以，工業類地產相較於其他類型的地產投資，會有更好的回報穩定性，適合希望長期持有、獲得穩定回報的投資者。"



  "之前有人說，中國的房地產業未來隻有5至10年的好日子，我不認同，在一些發達國傢，房地產市場已經有近百年的發展歷史，現在仍有很多企業活得很好。當然，要繼續活得很好，房地產企業就一定要改變思路，選擇進軍產業地產可能是一個不錯的發展方向。"廣東省房地產協會會長蔡穗聲說。

  而且，產業地產的土地增值前景也被長遠看好，隨著國傢對土地資源監控漸趨嚴厲，產業地產的土地供應量正在逐漸減少。戴德梁行的統計數據顯示，自2008年實施土地招拍掛後，工業及物流用地的供應量占總體土地供應量的比例持續在下降，已經從2008年的近40%下降到如今的近30%。"從長遠來看，受制於土地資源緊缺及土地緊縮政策，土地的整體供應量仍將減少，尤其是對於工業及物流項目的用地分配會減少。"蘇智淵說。

  土地供應量逐年減少帶來的一個後果是土地價格的上漲。從2008年開始，工業和物流用地的價格持續穩定增長，近年來更呈現加速上漲的趨勢。"考慮到土地供應量的減少以及越來越高的土地審批要求，工業和物流用地的價格將會加速上漲。"不少物流基金或投資商非常看好土地增值以及未來的發展空間，在過去的3至5年內紛紛在全國各地以低價拿地，為其將來的擴張預留土地資源。

  促經濟增長，政策有支持

  "經過30年的發展，現在全國除瞭少數大城市外，住宅已經不再短缺。而除瞭保障房以外，政府對住宅的開發基本上就沒有政策的支持，產業地產卻很不一樣，有很好的發展前景。"蔡穗聲認為。

  由於產業地產的最終用戶往往是各類型企業，一旦落戶，政府可以得到長遠的稅收回報，也有利於消化當地的勞動力、降低失業率。蘇智淵介紹，在某些地區，開發商可以和政府商談一個稅收分享的比例，或者政府給予一定的補貼以激勵開發商為政府更多地吸引稅源，所有這些，對開發商而言都是除投資收益以外的增值回報。

樓市進入調整期 產業地產成新發展方向

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